Vyplatí se dnes nákup nemovitosti jako investice?

V posledních letech jsme zaznamenali růst cen nemovitostí až k průměrné ceně cca 6,25 mil. za 75 m2 byt v Praze v cihlovém domě. Od roku 2014 do března 2018 vzrostla cena 1m2 bytu v cihlovém domě v Praze ze 44.856 Kč na více než 83.000 Kč.

Podle indexu návratnosti bydlení z listopadu 2017, průměrná česká domácnost potřebuje 6,52 násobek čistého ročního příjmu na to, aby si pořídila nemovitost za průměrnou cenu cca 2,66 mil. Kč.

Růst cen nemovitostí je dnes rychlejší, než jakým tempem rostou příjmy českých domácností. Ceny bytů v Praze jsou vysoko nad celorepublikovým průměrem a částečně je tomu tak i v Jihomoravském kraji.

Zhoršení dostupnosti bydlení je patrné i v porovnání s hlavními městy okolních zemí. V zahraničí se pro porovnání ceny a příjmů využívá index P/I (price to income ratio – poměr ceny a průměrného příjmu jedince). V Praze P/I dosahuje hodnoty 16,16. Ve Vídni je to 14,08, ve Varšavě 11,38, v Bratislavě 12,16 a v Berlíně 9,6. Nejdražší bydlení dnes najdete v Pekingu, kde index dosahuje hodnoty 48,13. Velmi drahé je také bydlení v Londýně, tam si musí připravit 22,19 průměrných čistých ročních příjmů.

K růstu cen nemovitostí se koncem roku 2017 přidal i růst úrokových sazeb. A nejen na základě těchto faktorů, bude ČNB postupně dále zpřísňovat pravidla pro hypoteční úvěry a dále tlačit na to, že nebude možné využít 100% LTV. Tedy vzít si úvěr na celou hodnotu kupované nemovitosti.

Pokud budete zvažovat koupi bytu v Praze o velikosti 75 m2, zaplatíte v průměru cca 6.250.000 Kč. Z vlastní kapsy budete muset zaplatit cca 20% kupní ceny tedy 1.245.000 Kč a úvěrem budete moci financovat zbývajících 5.005.000 Kč. Při splatnosti 20 let a úrokové sazbě 2,5% ročně budete splácet 26.522 Kč měsíčně.

Vyplatí se tedy nákup bytu k pronájmu jako investice i v dnešní době? Bude záležet na konkrétní ceně nemovitosti a nájmu, za který ji budete schopni pronajmout. V minulém příkladu byste museli 75 m2 byt pronajmout alespoň za 26.522 Kč měsíčně, abyste byli na nule.

Z obecného pohledu by po několika letech růstu cen nemovitostí mělo dojít k jejich poklesu nebo alespoň stagnaci. V červnu roku 2017 jsme navíc zaznamenali mírný pokles cen nemovitostí v 10 ze 14 regionů a je tedy možné, že ke snížení cen postupně dojde. Zatím to však spíše vypadá na postupné zpomalení růstu cen nemovitostí v ČR.

Zcela jiná pohádka je ovšem nákup investiční nemovitosti v Praze. Vzhledem k dlouhodobým problémům s novou výstavbou v Praze, kvůli omezení stavebním zákonem a územním rozvojovým plánem, máme poptávku výrazně vyšší než nabídku. V roce 2017 se v Praze postavilo 8.800 nových bytů a dlouhodobě se průměr pohybuje okolo 6.500 nových bytů ročně. V příštích 10 letech se očekává, že bude v Praze chybět desítky tisíc nových bytů, aby uspokojily poptávku po nich. Tzn. že tu máme mnohem méně bytů než chtějí investoři koupit a rostoucí poptávku po nájemním bydlení. Navíc kvůli změnám ve výši daně bude pro pronajímatele zisk z pronájmu nižší, pokud nájem nezvýší. Nakonec můžeme zmínit rostoucí zájem o pronajímání bytů přes AirBnB, který zvyšuje poptávku po koupi bytů v centru a širším centru Prahy. A zbytek skládanky si dáte dohromady sami.

Nakonec nemůžeme s jistotou říci, zda a kdy k poklesu cen nemovitostí dojde, a proto vám doporučujeme poradit se před jejím nákupem s finančním poradcem. Budete tak vědět přesně, zda se vám nákup investiční nemovitosti vyplatí a kolik vás to bude stát. Pokud budete chtít financovat nemovitost úvěrem, rádi Vám ukážeme cestu, jak se váš úvěr může splácet sám.

Pokud hledáte skutečně atraktivní příležitosti pro koupi nemovitostí v Praze obraťte se na nás. Díky našemu parterovi, společnosti Chytrá nemovitost, vám dokážeme najít investiční nemovitost pod tržní cenou, zajistit její financování a její následnou správu a pronájem.

Autor článku:

Libor Kovář – spoluzakladatel portálu, seniorní poradce

  +420 774 079 437
  libor.kovar@moralniporadenstvi.cz
  osobní profil

Zdroje: ČSU, numbeo.com, cenovamapa.org, osobní zkušenosti